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投资美国房产的常见问题汇总

2015.6.30 美国 新闻资讯

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移民评估 专家解惑

美国房产一直是国内投资者热衷选择的项目,然而投资过程中不免出现一些常见问题。世贸通移民专家就投资美国房产引发的“税、风险、贷款以及房产经纪/律师等方面”的疑问进行总结,希望能够帮助大家更顺利的完成房产投资。

 

关于税

 

1. “非美国公民夫妻之间不得享受美国夫妻之间无限制的自动继承财产的权力,因此会导致夫妻中后死亡一方需先缴纳遗产税”是什么意思?

 

美国政策规定美国夫妻双方享有无限制自动继承财产的权力,一方死亡后,另一方可自动继承其财产,不需缴纳遗产税;非美国公民夫妻不享受这一政策,因此后死亡一方在继承财产前须先缴纳遗产税方才能继承其财产。

 

2. 个人免税额和标准扣税额的区别是什么?

 

(1) 免税额是指税法中规定的课税对象全部数额中免予征税的数额。无论课税对象的数额多大,未超过免征额的,不征税;超过的,就其超过分征税;

(2) 标准扣税额与中国的累进税率相似,设置起征点,对超过的部分随税基的增加而按其级距提高,征税对象数额越大的等级,税率越高。

 

3. 为什么当房产无法顺利出租或因其它原因而入不敷出时,实时个人所得税为零,仍然需要做出申报?

 

做出申报并不表示缴税。收入是负的时候,个人所得税是零,还是要进行申报。

 

关于风险

 

1. 房屋中介的费用都是由卖方支付,那么在双方都有中介的情况下,是否存在双方中介和卖方勾结的情况,抬高房价,这时如何保护买方的权益?是否有相关法律的规定?

 

美国法律规定,房屋中介或从事房产交易的代理人必须持有执照,若中介方不考虑自身代理人的利益,则有吊销执照的可能。

 

2. 公司持有房屋与个人持有房屋有哪些优势和劣势?是不是带租约的法拍屋只能以公司的名义来买以及带租约的法拍屋只能以个人的名义来买,这两者之间有没有必然的联系?

 

公司较于个人,拥有永久存续及有限责任的的特点。如果公司持有房产,就可以实现房产持有的长久性和安全性。同时以公司名义持有房屋,房屋在公司股东之间就可以实现赠与和继承的便利,避免因非美国身份带来的财产转移带来的赠与税与遗产税等税务问题。同时,房产日常的开销及费用也可以在公司申报时进行相应的抵扣。使用公司持有房产的主要劣势相对于个人持有而言,就是起初需要花一笔钱去设立公司。这两者之间没有必然联系,法拍屋以公司的名义来买更有优势,在以后的缴税,转让以及其它交易环节有很多的便利。

 

3. 原屋主贷款60万美元购得一房,后因工作调动要出售房屋,当时那栋房子的市价已降至46万左右,于是找经纪人挂牌亏本销售,有一买家出价50万元,但要求卖方退还3%以支付其贷款费用,为什么这一offer行不通?

 

这一offer存在诈欺的风险,就条件来看,买方要卖方退还3%的房价以支付其贷款,也就是说,买方是在卖方退钱之后向贷款机构借贷,然后支付房款,若买方毁约不买房或卷钱私逃,卖方就得承受损失。

 

4. 关于购买法拍屋,原业主拖欠的税款和工程款等的费用为什么会有可能转移给新的业主?

 

在法拍屋拍卖的时候,原业主拖欠的税款和工程款很有可能被作为附加条件附在法拍屋上,新的业主如果确定拍下这个法拍屋,就必须接受这项附加条件。

 

5. 底特律的房价低廉,但是投资有很大的风险,基本没有增值空间,那么对于开发底特律的房地产市场有没有价值?除了价格因素之外,中国购房者应该考虑更多因素才对,为什么有出现上千人上底特律“抄底”的现象?

 

底特律的房价虽然很低,但是房产高税收和目前城市糟糕的治安也让低价房产并不具投资价值。投资者不应只考虑房价因素,信息的获取不够充分也是投资者盲目选择的原因。

 

6. 银行屋的来源是什么?银行为什么要将持有的银行屋卖掉?

 

当许多房屋贷款人到期还不了银行贷款的时候,银行就会申请法院拍卖房屋,以实现自己的债权。但当房市低迷,房价下跌的时候,拍卖可能拍不出去,这时银行只能自己拥有房屋。当银行手上这种房屋越来越多时,意味着银行的负资产越来越多。银行为了减轻负资产的财产压力,增加现金数量与流量,就会低价售出这些房屋,以实现损失的减少。

 

关于贷款

 

1. 关于银行屋,购房一年后可以申请贷款,此处的贷款指的是之前所购的银行屋的房贷?那么已经购买了这个房产,还能进行贷款吗?

 

购房一年后此房产的房产权就属于个人不再是银行,那么就可以进行贷款了。

 

2. 中国人到美国买房,人民币换美元通常会受到数额的限制,以及美国大多数银行不愿意给中国买家提供房贷,对于这个问题有什么好的建议?

 

人民币换美元的数额限制,中国人每人每年5万美元,即一张身份证一年之内有5万美元的购汇汇款额度,国内办理外汇汇款最好到中行。另外我国对于外国同一收款人同一账户的每月收汇不得超过三笔,即15万美元,如需大额汇钱,建议在美国多开两个账户。美国银行没有针对性地对中国买家不愿意提供房贷,这个要根据美国不同地区有不同的借贷情况,借贷者本人的个人资金证明和信用情况才是关键。

 

3. 一贷行、二贷行?为什么二贷行愿意承担血本无归的风险放贷?

 

一贷行即借贷方用房产做抵押首次贷款的银行,二贷行即借贷方再次用房产做抵押贷款的银行,二贷行会根据房子的残值,决定是否就房产抵押放贷给贷款人,承担的风险很大。二贷行根据多项指标以决定是否放贷,如贷款额度,个人赚钱能力(Earning Power),贷款用途及高额利息。

 

4. 什么是贷款时的点数(Points)?“点数”有何特别用处呢?

 

何谓“点数”?“点数”即是1%房屋的贷款额。举个例子:您准备向银行贷款25万,那么一个“点数”,1 Point即是1%的房屋贷款额,亦即是二千五百元。两个“点数”,2 Points即是2%的房屋贷款额,亦即是五千元。如果想要“点数”的话,其实就是想要用金钱买低贷款利息。可以说,如一般向银行贷款25万的话,一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息。换句话说,如果现时的贷款利息没有“点数”,是6%的话,一个“点数”就是用二千五百元可以买低贷款利息到5.75%,两个“点数”就是用五千元买低贷款利息到5.50%。其实,这就显而易见“羊毛出在羊身上”的道理。

 

关于房产经纪/律师

 

1. 房屋买卖,我是要请房产经纪还是房产律师?

 

在房屋买卖中,您是要请房产经纪还是房产律师,还是两个都要请,主要是要看当地的法律规定。有些州规定只有房产经纪来做房屋买卖事宜,有些州规定只有房产律师来做房屋买卖事宜,而有些州又是规定房产经纪和房产律师共同来完成房屋买卖事宜。

 

2. 房产经纪的执照的效力是在限制在州的范围内还是整个联邦有效?

 

美国房地产法律是州法,不属于联邦法。所以房产经纪执照也只在所在州有效,而不是全国有效。所以当您选择房产经纪的时候,须确认您的房产经纪有您买房所在州的执照。

 

3. 美国房屋买卖普遍采取房产经纪的模式,这种模式的好处是什么?如果越过房产经纪直接进行私下房产买卖,对于当事人是否可行?

 

在美国房产买卖中,采用房产经纪的模式很普遍。它是有专门法律规定的买卖房屋的合法形式,同时对于房产经纪的行为规范和责任也有明确的规定。采用这样模式的好处是房产经纪可以用其专业服务说明房屋买卖的进行,节约买卖双方的时间,提高房地产行业的工作效率。房产经纪一般上对于自己的工作都是尽职尽责的。对于一些坑蒙拐骗的非法的行为,房产经纪基本上都很谨慎。因为在美国这个法制健全的国家,为了眼前利益而一失足而把自己的饭碗打破,落的吊销执照或刑事犯罪的下场,实在是不划算。当然,买卖双方也可以不通过房产经纪自己私下交易,但是前提是您自身有很专业的房产知识,或对方是可以信赖的朋友或熟人。否则,您很有可能会增加房屋交易存在风险,比如房屋产权有瑕疵、质量有问题、卖方欺诈等等。

 

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